Il contratto di locazione: cauzione, spese e obblighi delle due parti

La maggior parte delle controversie sulla locazione non nasce dalla malafede, ma da voci che nel contratto non erano state scritte. Questo è l'elenco di quelle che più spesso vengono omesse.

Nella pratica un accordo verbale non vale nulla non appena sorge un disaccordo. Un contratto scritto dovrebbe contenere almeno quanto segue.

• I dati di entrambe le parti e una descrizione precisa dell'immobile.
• Importo del canone, data e modalità di pagamento.
• Durata della locazione e condizioni di rinnovo.
• Termine di preavviso per entrambe le parti.
• Importo della cauzione e condizioni di restituzione.
• Ripartizione delle spese, voce per voce.
• Elenco degli arredi e stato al momento della consegna.

È consuetudine una o due mensilità. La cauzione copre i danni e le spese non saldate, ma non è l'ultima mensilità pagata in anticipo — salvo che il contratto lo preveda espressamente.

L'elemento decisivo è un verbale di consegna con fotografie e letture dei contatori. Senza quel verbale, alla fine della locazione nessuno può dimostrare se un danno fosse preesistente o si sia prodotto durante il rapporto.

La ripartizione è materia di accordo, ma nella pratica vale una regola semplice: i consumi li paga chi consuma, e l'immobile lo mantiene chi ne è proprietario.

• Conduttore: energia elettrica, acqua, gas, tributi comunali, raccolta rifiuti, internet.
• Locatore: fondo di riserva, assicurazione dell'immobile, imposte.
• Piccole riparazioni dovute al normale uso: conduttore.
• Guasti agli impianti e agli elettrodomestici principali: locatore.

Fissate il confine tra piccola riparazione e guasto indicando un importo nel contratto stesso. Così sparisce la fonte più frequente di incomprensioni.